Mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée dans les baux commerciaux

Selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai".

Cette clause est dénommée "clause résolutoire".

Elle permet au bailleur d'obtenir la résiliation du bail un mois après la délivrance d'un commandement adressé au Preneur, précisant quelle infraction il lui est reproché (inexécution des obligations contractuelles, non-paiement du loyer et des charges ....)

Toutefois, pour que la résiliation du bail soit prononcée pour un motif particulier, encore faut-il que la clause résolutoire stipule clairement que le bail pourra être résilié de plein droit pour ce motif.

Ainsi, la jurisprudence a notamment jugé que « l'inexploitation du fonds ne peut être sanctionnée sur le fondement de la clause résolutoire dont l'application est restreinte au non-paiement des loyers (CA Douai, 3e ch., 27 févr. 2003, n° 01/05250) »

Il est donc primordial d'être très vigilant quant à la rédaction de la clause résolutoire car un bailleur pourrait être empêché d'obtenir la résiliation du bail si l'infraction qu'il reproche à son preneur n'est pas mentionnée dans la clause.

Par ailleurs, la cour de cassation s’est récemment prononcée sur la mise en œuvre de la clause résolutoire par un bailleur et a censuré la décision d’appel, « reprochant ainsi à la cour d’avoir omis de rechercher, comme la société preneuse le lui demandait, si la clause résolutoire n’avait pas été mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par la preneuse avant la délivrance de la mise en demeure» (Civ. 3e, 1er févr. 2018, n° 16-28.684)

Il en résulte que seul un bailleur de bonne foi pourra se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial.

Je me tiens évidemment à votre disposition pour tout renseignement complémentaire dont vous pourriez avoir besoin ou pour tout conseil concernant la rédaction de votre bail commercial.